Napisane przez: admin w dniu 28 stycznia 2017 8211 7:37 pm Ostatnie kontrole kapitału China8217, wprowadzone 1 stycznia, mają natychmiastowy skutek, a mniej chińskich nabywców jest w stanie nabyć nieruchomości za granicą. Z Londynu do Melbourne, Vancouver do Sydney, obywatele Chin usiłują zamknąć transakcje dotyczące nieruchomości w największych bańkach na rynku nieruchomości. Międzynarodowi eksperci uważają, że spadek popytu będzie najgorszy w Australii, największym beneficjentem odpływu kapitału. Według Christophera Todda z firmy doradczej Basis Point, Australia zatwierdziła A24 miliardów inwestycji w nieruchomości od Chin w roku finansowym zakończonym w czerwcu 2018 r., Najnowsze dostępne dane, dzięki czemu Australia jest zdecydowanie największym celem dla chińskich nabywców. Chińska waluta spadła do najniższych od ośmiu lat w wyniku rekordowego wyrzucenia kapitału. Rezerwy walutowe zostały zredukowane do 3,052 trylionów, a najniższe od prawie 6 lat. Aby powstrzymać falę, Chiny jeszcze bardziej zaostrzyły kontrole wymiany walut, dzień przed wycofaniem kontyngentów 1 stycznia. W oświadczeniu chińskiej Administracji Wymiany Walutowej (SAFE), oświadczył, że chce zlikwidować pranie brudnych pieniędzy i nielegalne zakupy nieruchomości za granicą. Podczas gdy regulator pozostawił kontyngent 50 000 juanów (A9,600) waluty obcej, na osobę, na rok bez zmian, znacznie podniósł wymagania dotyczące ujawnień. Obywatele chińscy muszą teraz zastawić pieniądze, które nie będą wykorzystywane do zagranicznych zakupów nieruchomości, papierów wartościowych lub ubezpieczenia na życie. Muszą także szczegółowo opisać, na co zostaną przeznaczone pieniądze. Banki będą teraz zgłaszać wszelkie transakcje zagraniczne dokonane przez osobę przekraczającą 10.000 juanów (A2,000). Bloomberg opowiada o rozpaczy: jeśli jest zbyt trudna, to ja, powiedział pan Zheng, 66, emerytowany urzędnik w Szanghaju, który odmówił podania swojego imienia, aby uniknąć przyciągnięcia kontroli regulacyjnej. Może zrezygnować z zakupu 2,4 miliona juanów (348 903) w zachodnim Melbourne, nawet po wystrzeleniu 300 000 depozytów juana w sierpniu. Ma zamiar dokonać kolejnej dużej płatności w przyszłym miesiącu. Dla Zhenga decyzja o odejściu z jego własności w Melbourne lub ryzyku łamania reguł wymiany handlowej Chinas szybko nadchodzi. Zamierzał przesłać kolejne 800 000 juanów do Australii pod koniec lutego, aby pokryć resztę swojej zaliczki. Wraz z rozpoczynającym się dzisiaj rokiem księżycowym, armia chińskich wczasowiczów wyrusza w drogę do Melbourne i Sydney, gdy miejscowi agenci nieruchomości przygotowują się do 8220 tygodniowego tygodnia 8221. Agenci są już świadkami znacznego spadku popytu. Wiele chińskich nieruchomości widokowych z grupą wycieczkową, ale tylko połowa liczby autobusów jest wypełniona w tym roku. Ray White Balwyn dyrektor Helen Yan powiedział domeny, mniej chińskich turystów będzie polowanie na nieruchomości w tym roku. Pozytywny wynik z tego wszystkiego 8211 będą mieli więcej czasu na cieszenie się prawdziwymi wakacjami w Australii. Szczęśliwego Nowego Chińskiego Roku. Napisane przez: admin w dniu 17 stycznia 2017 roku 8211 19:15 Agencja ratingowa Fitch uplasował australijskie banki z wynikiem ujemnym, powołując się na wzrost ryzyka makroekonomicznego, wynikającego z bańki na rynku nieruchomości. Fitch wskazał na kluczowe ryzyko dla systemu bankowego w związku z ekspozycją banków na przegrzany rynek nieruchomości. Szczególnie zaniepokojony jest silny wzrost zadłużenia gospodarstw domowych w stosunku do dochodu z gospodarstwa domowego 8211 w czasie, gdy zadłużenie gospodarstw domowych Australii w stosunku do dochodów z gospodarstwa domowego mieści się na zawrotnym poziomie 187 procent, jednym z najwyższych poziomów na świecie. Zadłużenie gospodarstw domowych jest wysokie i rośnie w stosunku do dochodów do dyspozycji, sprawiając, że kredytobiorcy są wrażliwi na zmiany na rynku pracy i stopy procentowe, stwierdziła analityk Fitch Andrea Jaehne. Presja ze strony wielu frontów zmusiła banki australijskie do podwyższenia stóp procentowych w ostatnich miesiącach po tendencjach wzrostowych na całym świecie. Ale przy znacznych poziomach zadłużenia gospodarstw domowych australijskie gospodarstwa domowe odczują ciężar wzrostu stóp procentowych, bardziej niż inne kraje o znacznie bardziej rozważnym poziomie zadłużenia gospodarstw domowych. Fitch wyraża także zaniepokojenie rosnącym bezrobociem. Nienormalnie wysokie koszty mieszkaniowe spowodowały, że płace w Australii są wysokie, co powoduje, że kraj jest ekonomicznie kosztowny, a walczy o przetrwanie na globalnym wolnym rynku. Doprowadziło to do zamknięcia kompletnych gałęzi przemysłu i przyspieszenia offshoringu coraz większej liczby miejsc pracy, które to miejsca pracy są niezbędne do obsługi wysokiego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych. Zasadniczo w Australii występuje znaczna niewłaściwa alokacja kapitału w kierunku nieproduktywnych rynków, takich jak mieszkania, i kosztem wielkich wydatków na produktywne sektory gospodarki. Wzrost pożyczek dla inwestorów 21,4% Dodatnią przyczyną problemów makroekonomicznych jest obecnie uwolnienie zobowiązań australijskiego biura statystycznego od zobowiązań mieszkaniowych. Pomimo wysiłków organów regulacyjnych mających na celu ograniczenie wzrostu akcji kredytowej poprzez kontrolę makroostrożnościową, wartość pożyczek udzielonych inwestorom sektora nieruchomości wzrosła w ciągu roku o 21,4%. To więcej dowodów na to, jak źle wyposażeni australijscy regulatorzy pracują nad kontrolowanym, bezpiecznym lądowaniem. Napisane przez admin w dniu 17 grudnia 2018 8211 7:35 pm Jeśli jest jedna osoba, która zna powagę australijskiego bańki mieszkaniowej i reperkusje dla naszego systemu bankowego, to był dyrektor generalny Commonwealth Bank David Murray. Murray był ostatnio szefem rządowego dochodzenia w sprawie systemu finansowego. W wywiadzie udzielonym Sky News na początku tego miesiąca, Murray powiedział, że gospodarka australijska jest 8220 niewrażliwa, ponieważ na rynku nieruchomości istnieje bańka 8221 Ale nie tylko jakaś bańka. Wiele znaków jest takich samych jak holenderskie tulipany, .. istnieją zachowania ludzi, obronność ludzi przed jakąkolwiek korektą na tym rynku. 8211 wszystkie te znaki są tam. 8221 Holenderska bańka Tulip 1637 była jedną z największych baniek w historii. 8220 Ale kiedy istnieje ryzyko, trzeba coś z tym zrobić w sensie prawnym, a Bank Rezerw i APRA muszą na nim pozostać, zalecił. Nie jest sam. Więcej trzeba zrobić W rzadkim posunięciu, zastępca dyrektora zarządzającego MFW, Tao Zhang, odwiedził Australię na początku tego miesiąca, aby porozmawiać z regulatorami o ryzyku związanym z gospodarką Australii. Zhang powiedział australijskiemu Financial Review, 8220both zgodził się, że potrzebne są dalsze środki, aby wzmocnić odporność na szoki na rynku mieszkaniowym8221. 8220We8217rozważnie mówi o strategiach ostrożnościowych wymagających zintensyfikowania, z ukierunkowanymi środkami makroostrożnościowymi i zachęcaniem banków do silnego zwiększania pozycji kapitałowej na niewątpliwie silnym terytorium, 8221 dodał. Brak zaleceń z dochodzenia w sprawie koalicji na temat przystępności mieszkaniowej Ale w zażenowaniu rządu dwuletni dochodzenie w sprawie przystępności mieszkań przez Koalicję nie przyniosło nawet jednego zalecenia. Raport opublikowany w piątek został, i słusznie, piętnowany przez komentatorów jako strata czasu i pieniędzy. Ale czytając między wierszami, teraz wydaje się, że rząd uważa bańkę mieszkaniową za tak dużą i ciężką, że nie są w stanie dokonać żadnych zmian, nie powodując niszczycielskiej korekty i tworząc znaczną polityczną rzeź dla swojej marki stron. Najlepiej zostawić to regulatorom. Przecież APRA nigdy nie widziała upadku ubezpieczeniowej HIH Insurance, która stała się największą porażką korporacyjną w historii Australii. Napisane przez admin w dniu 27 listopada 2018 8211 8:56 po południu Inwestorzy nieruchomości i niewolnicy długu byli w szoku w piątek, kiedy Westpac dołączył do grona mniejszych banków, znacznie stóp procentowych turystyki pieszej poza cyklem, na kredytach terminowych. Pięcioletni kredyt inwestycyjny Westpac8217s będzie wynosić 60 punktów bazowych lub 2,4 razy więcej niż standardowy wzrost Banku Rezerwowego do 4,79 procent w poniedziałek. Dwu - i trzyletnie kredyty inwestycyjne wzrosną o 30 punktów bazowych, a dwu i trzyletnie kredyty hipoteczne dla właścicieli wzrosną o 24 punkty bazowe. Wynika to z wcześniejszych wzrostów przez RAMS Westpac8217s i wzrost o 60 punktów bazowych z Bank of Sydney. W ciągu ostatnich dwóch tygodni kolejne dziesięć mniejszych banków miało podwyższone stawki. Inwestorzy byli zbyt naiwni i zadowoleni, aby zobaczyć, jak to nastąpi, ale powinni to zrobić. Banki stoją w obliczu presji na wielu frontach. Wagi ryzyka IRB Jak informowaliśmy przez lata, duże banki australijskie lub IRB (oparte na wewnętrznych ratingach) 8211 Westpac, Commonwealth, ANZ, NAB i Macquarie nadużywały swojej wielkości i statusu. Choć brzmi to głupio, regulatorzy sądzili, że banki wiedzą, co robią, więc dano im prawo do zaryzykowania własnych książek hipotecznych. Jak można się domyślać, chcąc poprawić rentowność ze szkodą dla stabilności finansowej, banki IRB oceniły ryzyko w portfelach hipotecznych na tak niebezpiecznie niskim poziomie, aby nie musieć utrzymywać tak dużo kosztochłonnego kapitału. W końcu podatnik byłby pod ręką, gdyby trzeba było go ratować. Test warunków skrajnych przeprowadzony przez australijski organ nadzoru bankowego w 2017 r. Wykazał, że pięć banków IRB było niewypłacalnych, jeśli nie były one w stanie uzyskać dostępu do dodatkowego kapitału po umiarkowanej awarii w sektorze mieszkaniowym i towarowym. Coś trzeba było zrobić. Od 1 lipca 2018 r. APRA podniosła średnią wagę ryzyka dla banków IRB do minimum 25%. Będzie to wymagało od banków IRB posiadania dodatkowego kapitału absorbującego straty, aby pomóc w wypłacalności w kryzysie bankowym. Banki mają dwie opcje, obniżają poziom rentowności lub trafiają w posiadaczy kredytów hipotecznych. Późniejszy wariant jest korzystniejszy, ponieważ na pewnym etapie banki mogą musieć 8211 wejść w posiadanie 8211 akcjonariuszom, aby wzmocnić bilanse, gdy wskaźniki niewypłacalności znacząco wzrosną. 8220Regulowane banki8221, tj. Wszystkie inne nasze banki, mają minimalny wskaźnik ryzyka na poziomie 35%, więc duże banki są nadal niesprawiedliwie uprzywilejowane. Wskaźnik stabilnego finansowania netto (NSFR) W ramach międzynarodowego porozumienia Bazylea III, mającego na celu zwiększenie odporności banków, banki będą musiały bardziej polegać na depozytach krajowych zamiast na ryzykownych zagranicznych rynkach hurtowych. Ogólnoświatowy szok (brexit, Włochy, Europa, Chiny itp.) Może spowodować problemy z płynnością w przypadku przetaczania krótkoterminowych długów. W związku z gwałtownym wzrostem zadłużenia gospodarstw domowych w Australii, australijskie banki w większym stopniu polegały na krótkoterminowych hurtowych rynkach długu, aby uzyskać tak potrzebne tanie środki finansowe, aby zaspokoić głód australijskich kupujących wieczyste długi. Australia straciła rating kredytowy AAA Jak informowaliśmy w lipcu, Australia ma perspektywę ratingu kredytowego negatywnego z ratingiem agencji Standard and Poor. S038P w tamtym czasie powiedział: "Istnieje jedna na trzy szanse, że możemy obniżyć rating w ciągu najbliższych dwóch lat, jeśli uważamy, że parlament nie będzie w stanie ustanowić przepisów dotyczących oszczędności lub dochodów wystarczających do zmniejszenia deficytu budżetowego sektora instytucji rządowych i samorządowych. materialnie i do osiągnięcia zrównoważonego stanu na początku 2020 roku. 8221 Od czasu ostrzeżenia premier Malcolm Turnbull i skarbnik Scott Morrison mniej więcej usiedli w swoich rękach, jeśli chodzi o naprawę budżetu. Tylko w tym tygodniu, były członek zarządu RBA, John Edwards, zasugerował zmniejszenie negatywnego efektu dźwigni finansowej, aby zabezpieczyć naszą wiarygodność kredytową AAA, ale premier wykluczył zmianę, aby zapobiec negatywnym reakcjom ze strony liberalnych graczy, którzy w dużym stopniu polegają na negatywnym trybie dźwigowym. Problemem stojącym przed miękkim premierem jest to, że nie może znaleźć żadnych cięć, które mogłyby wywołać komuś wpływ. Dzisiaj, nawet były premier koalicji, Tony Abbott wezwał Turnbulla, by wzmocnił australijskie paralotnie przez rozszerzone i ryzykowne banki są postrzegane tylko tak bezpieczne, jak rządowy pakiet ratunkowy, a więc nie mogą mieć ratingu kredytowego przekraczającego rząd. Oczekuje się, że utrata rządowej zdolności kredytowej spowoduje, że zagraniczne fundusze zagraniczne staną się droższe. Efekt Trumpa Przyszłość z Donaldem Trumpem, liderem wolnego świata, jest najtrudniejsza do przewidzenia, ale pociąga ona większość winy za rosnące stopy procentowe. Oczekuje się, że polityka Trumpa będzie miała charakter inflacyjny, wraz z rozwojem gospodarczym i rozbudową dużej infrastruktury. Jego wygrana wyborów na początku tego miesiąca spowodowała pandemonium na światowych rynkach długu, ale istnieją pewne dowody na to, że obligacje są od sierpnia nieuczciwe. Niezależnie od tego, czy wyprzedaż na rynku obligacji rozpoczęła się w sierpniu, czy w listopadzie wraz z wyborem Trumpa, rentowności obligacji zmierzają w jednym kierunku, w górę i są uważane za dobry wskaźnik dla przyszłych ruchów stóp procentowych. Oczekuje się, że Janet Yellen, przewodniczący Federalnej Rezerwy Federalnej, podniesie stopy procentowe w USA w grudniu. Czy powinniśmy wpadać w panikę australijskich inwestorów? Organy nadzoru bankowego wielokrotnie utrzymywały, że banki powinny mieć piętro serwisowe na poziomie 7%, gdy stopy procentowe nieuchronnie wzrosną. Pod warunkiem, że banki nie zrzekną się tego wymogu, powinno istnieć miejsce na wzrost stóp procentowych w ciągu najbliższych 12 do 24 miesięcy. Ale potem, kto jest pewny, że banki sprawdzały hipotecznych wnioskodawców na 7 procentowym piętrze. Z pewnością nie ja. Napisane przez admin w dniu 24 października 2018 8211 21:15 Australia stoi w obliczu niespotykanej nadwyżki mieszkaniowej, ponieważ około 230 000 nowych mieszkań zalewa rynki Melbourne, Sydney i Brisbane w ciągu najbliższych 24 miesięcy. Wzrost nowej kamienicy był próbą zaspokojenia nienasyconego popytu ze strony zagranicznego chińskiego inwestora nieruchomości. Zgodnie z prawem australijskim, mającym na celu zwiększenie zasobów mieszkaniowych, inwestorzy zagraniczni mogą kupować jedynie nowe mieszkania. Ale jak informowaliśmy w maju (8220 banki zaostrzają śruby na zagranicznych nabywcach 8220) banki odkrywały ślady tego, co okazałoby się systemowym oszustwem. Bank ANZ zwrócił się do swoich azjatyckich spółek zależnych o sprawdzenie i sprawdzenie zagranicznych mrocznych spółek zagranicznych, które są wymieniane jako źródła dochodu zagranicznego w celu obsługi tych kredytów na nieruchomości. Większość firm offshore nie istniała. Pod koniec kwietnia ANZ została zmuszona do wycofania zgody na 90 pożyczek dla zagranicznych inwestorów. Niedługo potem wyszło na jaw, że banki ANZ i Westpac zatwierdziły setki pożyczek popartych fałszywą dokumentacją dotyczącą dochodów zagranicznych. Wszystkie banki natychmiast zaczęły zaostrzać wymogi dotyczące kwalifikowalności i sprawności. Niektórzy nawet zamrozili pisanie wszystkich nowych pożyczek dla obcokrajowców, powołując się na ryzyko było zbyt wielkie. Wielu obcokrajowców odkładało depozyty na mieszkania, ale nie kwalifikowało się już do pożyczek od dużych australijskich banków, pożyczek niezbędnych do pełnego rozliczenia. Aby pomóc w łagodzeniu skutków katastrof, chiński portal nieruchomości, aofun. au, utworzył Nominowaną Platformę Sprzedaży, aby przenieść niektóre z tysięcy mieszkań, w których kupujący nie są w stanie ukończyć rozliczenia. Zagraniczni inwestorzy nieruchomości zablokowali sprzedaż lokali mieszkalnych Ale w ironicznym wymiarze, zagraniczny inwestor nieruchomości został zablokowany na rynku odsprzedaży i nie jest w stanie złapać okazji. Według rzecznika australijskiego urzędu podatkowego, w podsekcji 15 (4) i (5) ustawy o nabywaniu i przejęciach zagranicznych z 1975 r., Mieszkanie jest uważane za sprzedane, gdy umowa staje się wiążąca, 8221 8220. Jeśli nieruchomość jest po dzień, w którym umowa staje się wiążąca, a przed rozliczeniem, to jest uważane za ustalone mieszkanie.8221 Ponieważ inwestorzy zagraniczni nie mogą nabyć tego, co jest obecnie uznawane za siedzibę, nie są w stanie pomóc w złagodzeniu nadmiernej podaży. Agenci celują w pierwszego kupca domu Nie do pokonania, agenci sprzedaży mieszkań są teraz nastawieni na pierwszego nabywcę domu. Aofun twierdzi nawet, że 8220Australijski PIERWSZY KUPUJĄCY DOM może odebrać umowę z wpłaconym już depozytem8221 Ale czy mogą one pochłonąć 230 000 mieszkań w ciągu 24 miesięcy Wcześniej w tym miesiącu australijskie Biuro Statystyki (ABS) skorygowało pierwszy udział kupującego w rynku na rynku skośnym w kierunku inwestora spekulacyjnego. Oryginalne dane sugerują, że zaledwie 14,1% kupujących w lipcu 2018 r. Było pierwszymi nabywcami domu, ale rzeczywiste dane są znacznie gorsze. Po rewizji ABS uważa, że zaledwie 13,2 procent uczestników rynku w lipcu było pierwszymi nabywcami domu. Liczby stale spadały od czterech lat. Wysokie koszty mieszkaniowe przejmują dochody do dyspozycji, zamykając działalność i prowadząc do wzrostu bezrobocia i likwidacji siły roboczej. W połączeniu z uciekającymi cenami domów, pierwsi nabywcy domu, ci, którzy mają pracę, walczą o wejście na rynek mieszkaniowy 8211, niezależnie od tego, czy ich podstawowa dieta zawiera rozbite awokado z pokruszoną fetą na pięcioziarnistym prażonym chlebie. Z kłopotami warzenia na rynku mieszkaniowym, banki dalej walczą o kredyty. W sobotę National Australia Bank (NAB) rozszerzył swoją poufną czarną listę, aby objąć ponad 600 miast i przedmieść. Kupujący potrzebują obecnie 30% depozytu na zakup nieruchomości na przedmieściach narażonych na spowolnienie wydobycia lub nadpodaż mieszkania. Dzisiaj bank Bendigo i Adelaide rozpadł się na lokalizacjach wysokiego ryzyka, zwiększając minimalny depozyt do 40 procent. Gdyby pierwsi nabywcy domu starali się zaoszczędzić dwadzieścia procent depozytu, napotkaliby jeszcze więcej trudności, aby wyłudzić od trzydziestu do czterdziestoprocentowego depozytu za mieszkanie o wysokim ryzyku. Ale jest też błędem zakładać, że wszystkie pokolenia Y i X starają się wejść w bańkę mieszkaniową Australii i stać się niewolnikami długów na całe życie. Tak więc pytanie brzmi, kto kupi wszystkie domyślne ustawienia mieszkania Wpisany przez admin w dniu 20 października 2018 8211 6:44 pm Niespotykana dotąd bańka na rynku nieruchomości w Australii zmusiła znaczną liczbę osób ubiegających się o kredyt hipoteczny do sfałszowania wniosków o pożyczkę, po to tylko, aby uzyskać punkt oparcia w zawsze trudny rynek. Niedawne badanie przeprowadzone przez UBS wykazało, że oszustwa hipoteczne w Australii są powszechne, a 28% wnioskodawców przyznaje się do fałszowania dokumentów kredytowych. Wiele osób zawyżyło dochody gospodarstwa domowego, zawyżyło wartość aktywów lub zaniżone zadłużenie lub koszty utrzymania. Pożyczkobiorcy, którzy ledwie mogli wejść na rynek, byli grupą, która najprawdopodobniej rozwinie prawdę, przy czym raportowanie UBS, 8220, jest korelacją między kredytobiorcami, którzy fałszywie przedstawili swoje wnioski, a tymi, których wydatki były zasadniczo równe ich dochodom, stwierdzili, że są pod wpływem stresu finansowego lub opuściły płatność zadłużenia.8221 AMP8217s 2018 Raport o kondycji finansowej. Dzisiaj 24% pracowników w Australii zostało sklasyfikowanych jako 8220 pracowników objętych finansami 8221 UBS wskazało, że badanie to prawdopodobnie zaniża liczbę sfałszowanych hipotek, a sugerowane oszustwa hipoteczne to 8220systemic8221 w Australii, a szczególnie wśród pośredników. Wayne Byres, prezes Australijskiego Regulatora Bankowego, APRA, powiedział Senackiej Komisji ds. Legislacji Ekonomicznej, a organ nadzorujący polecił największym bankom Australii1717, aby ich audytorzy zewnętrzni dokonali przeglądu procedur kontroli nadużyć. Byres powiedział komisji, Powiedzieliśmy większym instytucjom, że proszono ich, aby ich audytorzy zewnętrzni dokonali przeglądu mechanizmów kontroli nadużyć finansowych, aby upewnić się, że istnieją mechanizmy i działają. W przypadku takich systemowych oszustw istnieją obawy powrót do bardziej rozważnych pożyczek może spowodować, że nadmiernie rozbudowany rynek mieszkaniowy w Australii stanie się spiralą spadkową. Wcześniej w tym miesiącu Roy Morgan Research stwierdził, że 311 000 posiadaczy kredytów hipotecznych w Australii miało niewielki lub żaden kapitał własny w swoim domu. Chłodzenie rynku spowodowałoby spadek setek tysięcy posiadaczy kredytów hipotecznych do ujemnego kapitału własnego. Napisane przez admin w dniu 19 października 2018 8211 18:06 To nie tylko tych, którzy walczą o włamanie na rynku nieruchomości, że trzeba wyciąć z awokado pokruszone z rozdrobnioną feta na pieczywie z pięciu ziarna tosty. Stopy procentowe mogą być rekordowo niskie, ale wskaźniki przestępczości osiągnęły rekordowe poziomy w Australii Zachodniej, Tasmanii i Terytorium Północnym. W Australii Południowej odsetki przestępców wynoszą zaledwie 0,1 proc. Popyt na mieszkania w Australii Zachodniej i deflacja płac przyczyniły się do zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, które spadły o 2,33 procent, osiągając 0,69 procent w ubiegłym roku. W skali kraju liczba przestępstw wzrosła w każdym państwie i na każdym terytorium. Liczba zaległych kredytów hipotecznych w Australii osiągnęła trzyletnie maksima i według Moodys Investors Service prawdopodobnie będzie dalej rosnąć. Posiadacze hipoteki spóźniający się o ponad 30 dni na kredyt hipoteczny wynoszą obecnie 1,5 procent, co oznacza 1,59 procent rekordu odnotowanego w kwietniu 2017 r. Australijczycy mają najwyższy poziom zadłużenia gospodarstw domowych na świecie. Wpisany przez admin w dniu 15 września 2018 roku 8211 7:59 pm Premier Malcolm Turnbull wezwał Australijczyków do rozważenia nadwyżki zadłużenia gospodarstw domowych, mówiąc, że stopy procentowe nie zawsze będą niskie. To nie dla mnie wygłaszać wykłady na temat finansów gospodarstw domowych, ale myślę, że większość Australijczyków jest bardzo wyczulona na to, że chociaż stopy procentowe są niskie, to nie zawsze były niskie i że musieliście być ostrożni pod względem zaciągania pożyczek, powiedział West Australian Gazeta. To do banku rezerwowego, aby utrzymać stabilność finansową, i mają szereg dźwigni, których najbardziej oczywistym jest poziom oprocentowania, aby zaradzić nadmiernemu zadłużeniu, jeśli jest to odpowiedni okres. W marcu br. Dług gospodarstw domowych jako procent dochodu gospodarstw domowych wzrósł do 187 procent w wyniku nadzwyczaj niskich stóp procentowych. Australijczycy mają najwyższy poziom zadłużenia domowego na świecie. Ten obciążający i rekordowo wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych spowodował wydanie przez Moodys Investors Service ostrzeżenia, że banki australijskie znajdą się na niezbadanym terytorium, gdy gospodarstwa domowe narodów będą musiały stawić czoła spowolnieniu gospodarczemu. Odporność bilansów gospodarstw domowych i, w konsekwencji, portfeli bankowych, na poważne spowolnienie gospodarcze nie została przetestowana na tych poziomach zadłużenia sektora prywatnego, powiedziała Ilya Serov, wiceprezes Moodys Financial Institutions. Wpisany przez admin w dniu 13 sierpnia 2018 8211 8:21 pm Inwestorzy zagraniczni w australijskich nieruchomościach będą musieli przeprowadzić własną należytą analizę due diligence po tym, jak ujawniono, że jeden z wiodących indeksów cen domów jest zbyt wyolbrzymiany. Ale nie jest to jedyny problem, z którym muszą się zmierzyć. Australijski bank centralny został zmuszony do rezygnacji z indeksu cen nieruchomości od CoreLogic po tym, jak bank oświadczył, że jest to 8220, co oznacza wzrost cen nieruchomości o 8221. W kraju, który ma obsesję na punkcie nieruchomości, wszyscy korzystali ze statystyk CoreLogic, ponieważ zawsze przedstawiali silny, nieustanny wzrost, niezależnie od faktycznej wydajności rynku. Ostatnia comiesięczna aktualizacja, opublikowana 1 sierpnia, pokazała, że mieszkania Adelajdy wzrosły o oszałamiające 1,4 procent w lipcu. Sydney podniosło się o 1,3 proc., A Melbourne o 1,1 proc. Corelogic chwalił się, 8220Capital wartości mieszkaniowe miasta osiągają rekordowo wysoki poziom w lipcu 8221 Według stanu na 31 lipca według Corelogic, średnia cena mieszkania Sydney8217s była 775 000 w dół z 780 000 miesiąc wcześniej (tak w dół), Melbourne było 585,000 w dół z 587,500 miesiąc wcześniej ( tak na dół) i Adelaide było 427.500 w dół z 420 000 (nie, nie pomyłkę 8211 w dół). To samo w sobie nie stanowi problemu. Indeks Corelogic Home Value jest indeksem hedonistycznym, co oznacza, że dane są 8220 massaged8221, aby lepiej śledzić atrybuty właściwości 8211, tj. Liczbę sypialni i łazienek. Ale stało się to regularnie w tym roku. Miesiąc po miesiącu, mediana w dół, indeks w górę. Sydney rozpoczął rok z medianą 800 000 cen mieszkań i zamknął w zeszłym miesiącu na 775 000 według danych Corelogic. Pomimo spadku, Sydney odnotował imponujący miesięczny wzrost, 0,5% (Jan), 0,5% (luty), 1,0% (Mar), 2,4% (Apr), 3,1% (maj), 1,2% ( Jun), 1,3 procent (lipiec). Rozumie się, że Corelogic dokonał 8220 zmian metodologicznych 8221 w kwietniu i zapomniał poinformować klientów o zmianach, w tym w Banku Rezerw Australii. Jeśli byłeś w Sydney, Melbourne lub Brisbane późno, bez wątpienia byłbyś świadkiem widoku niekończących się dźwigów. Australia znajduje się w hołdzie bezprecedensowego boomu na rynku mieszkaniowym. W kwartale marcowym, zgodnie z ABS, sektor prywatny budował 150 706 8220innych8221 mieszkań, zazwyczaj jednostek i mieszkań. Jest to potrójne z grubsza 50 000 tylko 6 lat temu. Większość tych mieszkań nie jest planowana i budowane są dla obcokrajowców. Inwestorzy odkładają zazwyczaj 10-procentowy depozyt i są zobowiązani do zapłaty pozostałej kwoty po zakończeniu budowy. Może to obejmować uzyskanie pożyczki w banku, gdy nadejdzie czas. 8220 Wszystkie transakcje zostały zamrożone8221 Jak pisaliśmy w maju (Banki dokręcają śruby zagranicznych nabywców), Australia 817 Big 4 zaczęło wycofywać i zaciągać kredyty dla zagranicznych inwestorów po wykryciu powszechnego oszustwa. Według zagranicznych brokerów kredytów hipotecznych, wielu z nich walczy teraz o dokończenie zakupów. Mark Yin, agent z Home Tree Group z Szanghaju powiedział AFR, 8220 Wszystkie oferty zostały zamrożone, 8221 Według raportu, prawie 100 procent jego klientów nie było w stanie uzyskać finansowania od banków australijskich. Większość kupowała mieszkania w CBD w Melbourne. 8220Czy teraz przestałem zajmować się australijską własnością, 8221 powiedział. Lanny Xu, dyrektor generalny firmy Iron Fish China, powiedziała, że około 20% jej klientów próbowało sprzedawać mieszkania po tym, jak nie uzyskały pożyczek. W przypadku lokalnych nabywców, nadpodaż mieszkań spadła. Banki wyceniają mieszkanie na osiedlu, a wiele z nich jest krótkich. W Melbourne 8217 Docklands, CBD i Southbank, apartamenty sprzedają nawet do 24 procent rabatów do ceny poza planem. Według ostatniego artykułu w AFR, poza planem sprzedaży mieszkań w Brisbane8217s centrum miasta spadła o 44 procent w ostatnim kwartale. (Zawalenie się sprzedaży mieszkania w Brisbane, teraz głównym tematem dla deweloperów) Wpisany przez admin w dniu 7 lipca 2018 roku 8211 20:57 Lata wydatków przekraczających nasze możliwości dogoniły dziś Australię, a agencje ratingowe Standard i Poor8217 obniżyły perspektywę kredytową Australii8217s na minus. Podczas gdy Australia zachowuje obecnie swoją ocenę wiarygodności kredytowej AAA, jest to ostrzeżenie, że Australia może utracić upragniony rating kredytowy, jeśli nasza pozycja budżetowa nie ulegnie poprawie. W oświadczeniu, Standards and Poor8217s, powiedział: 8220 Istnieje jedna na trzy szanse, że możemy obniżyć ocenę w ciągu najbliższych dwóch lat, jeśli uważamy, że parlament nie jest w stanie wprowadzić przepisów dotyczących oszczędności lub dochodów wystarczających do deficytu budżetowego sektora instytucji rządowych i samorządowych zawęzić się i osiągnąć zrównoważoną pozycję na początku 2020 r. 8221 Jedną z takich poprawek może być utrwalenie ujemnego zadłużenia i obniżenie obniżki zysków kapitałowych z 50% do 25%, co ma na celu zaoszczędzenie na podatnikach ponad 6 miliardów rocznie. Standard i Poor8217 później położyły NSW, Victoria i ACT na negatywnej prognozie, wskazując, że 8220no państwo może otrzymać wyższą ocenę niż Commonwealth of Australia.8221 Następnie, z podobnych powodów, nasze cztery duże banki 8211 ANZ, CBA, WBC i NAB były umieszczone na negatywnej perspektywy. S038P zauważył, 8220 Negatywne prognozy dotyczące tych banków odzwierciedlają nasz pogląd, że ratingi korzystają ze wsparcia rządowego i że spodziewamy się obniżenia ratingu tych podmiotów, jeśli obniżymy długoterminowy rating kredytowy państwowej waluty australijskiej 8221 S038P opisuje dług publiczny jako niski, ale wskazał, że jej największym problemem jest 8220-ty australijskie 8220 wysokie zewnętrzne zadłużenie gospodarstw domowych 8221. 8220 Część długu zagranicznego Australia8217s sfinansowała również wzrost nieproduktywnych pożyczek gospodarstw domowych na mieszkania w latach 90. i 2000. 8221 Australia ma najwyższy poziom zadłużenia gospodarstw domowych jako procent PKB na świecie. Około 30 procent finansowania bankowego pochodzi z zewnętrznych rynków hurtowych, narażając Australię na wstrząsy zewnętrzne. Irlandia znajdowała się w podobnej sytuacji przed GFC z niskim długiem publicznym i wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych. Kiedy Irlandczycy nie byli już w stanie obsłużyć rosnących długów, system bankowy się ugiął, rząd został zmuszony do ratowania ich, skutecznie przenosząc zadłużenie gospodarstw domowych na bilans rządu. Napisane przez admin w dniu 3 lipca 2018 8211 21:00 Australia 817s trek do sondaży w sobotę doprowadziło do gryzienia paznokci, zbyt blisko wyniku połączenia. Na zakończenie liczenia o 2 w niedzielę rano, ALP miał 67 miejsc, 8211 LNP, a mniejsze partie odebrały pięć. 13 miejsc pozostanie w wątpliwość, licząc na wznowienie we wtorek. Wyniki sugerują, że Australia może zmierzać do zawieszonego parlamentu i trzyletniego politycznego impasu dla reform gospodarczych i prób ograniczenia wydatków. Taki impas może oznaczać koniec pożądanego ratingu kredytowego AAA w Australii, z przypuszczeniami, że Australia mogłaby zostać umieszczona na ujemnym wyniku w ciągu kilku tygodni. Konsekwentna utrata potrójnej oceny wiarygodności kredytowej AAA nie tylko zwiększy koszt długu publicznego, ale doprowadzi również do spadku liczby australijskich banków i spółek, a także potencjalnie spowoduje wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w stosunku do banków w związku z wykorzystaniem finansowania hurtowego. Obniżka również będzie ciosem dla zaufania. Całkowita suma zadłużenia Australii do 254 proc. PKB Utrata ratingu kredytowego AAA miała ostatecznie nastąpić, niezależnie od wyniku wyborów. Od miesięcy spekuluje się o stratach. Opublikowane w zeszły czwartek Australian Bureau of Statistics (ABS) osiągnęły rekordowy poziom zadłużenia w Australii. Całkowity dług zadłużony przez gospodarstwa domowe, sektor publiczny i przedsiębiorstwa (z wyłączeniem przedsiębiorstw finansowych) wyniósł 254% PKB w okresie od pierwszego kwartału do marca. Gospodarstwa domowe8217 Nienasycony apetyt na kawałek australijskiej bańki mieszkaniowej, za wszelką cenę, w największym stopniu przyczynił się do całkowitego zadłużenia na poziomie 125% PKB. Australijskie gospodarstwa domowe pozostają najbardziej zadłużonymi na świecie jako procent PKB. Istotnym ryzykiem są nasze duże banki8217 polegające na zagranicznym finansowaniu hurtowym w celu wsparcia rynku kredytów mieszkaniowych. W miarę, jak świat coraz częściej kwestionuje cud Australii i przelicza ryzyko, zwiększy się rozprzestrzenianie tego hurtowego finansowania. Według poczty kurierskiej, analityk, John Steiner z Hedgeye Risk Management z siedzibą w Stanach Zjednoczonych, polecił inwestorom skrócone australijskie 8217 duże banki. Uważa on, że nadpodaż mieszkań i spadający popyt zasygnalizowały, że rynek australijski jest w bańce i już niedługo wybuchnie. Zadłużenie przedsiębiorstw wynosi obecnie 84 procent PKB, podczas gdy dług publiczny odpowiada za 47 procent PKB. Na początku tego roku, gdy całkowite zadłużenie wyniosło tylko 243 proc. PKB, Morgan Stanley obliczył, że za każdego dolara dodatkowego wzrostu PKB Australia zgromadziła dodatkowe 9 długów. W tym czasie Daniel Blake, ekonomista z Morgan Stanley w Sydney, powiedział, że Australia musi pilnie znaleźć inne źródła wzrostu, które są mniej wymagające niż dług, niż ogromny rynek nieruchomości. 8220We8217re not getting that much growth for the money we8217re borrowing,8221 Written by admin on June 28, 2018 8211 8:06 pm Negative gearing was intended to create more affordable housing, but as house prices surge, causing rental yields to tumble, more evidence is mounting to the contrary. Research by UNSW8217s City Futures Research Centre has found a higher concentration of vacant homes in the inner cities. When it investigated further, it found a strong correlation between empty homes and poor rental yields. Inner city dwellings typically attract higher prices but return lower yields due to a ceiling on incomes. They have, in the past, exhibited better capital growth prospects. Apartments with a rental yield of approximately two percent were 2.5 times more likely to be intentionally left empty compared with apartments yielding 6 per cent. Since 1997, price-to-income and price-to-rent ratios have close to doubled. As home prices continued to outpace rental growth, rental yields fell to the point where for many investors it is no longer worth offering the home for rent. There is less hassle with tenants, limited maintenance requests and no wear and tear on the property. Rather, the focus is now firmly on capital growth and as a result, some 90,000 properties sit idle in Sydney, a trend that is set to continue. In Melbourne, 83,000 properties, representing 4.8 per cent of the market is considered empty based on water meter readings. UNSW8217s Professor Bill Randolph and Dr Laurence Troy state, 8220Leaving housing empty is both profitable and subsidised by government,8221 8220This is taxation lunacy and a national scandal.8221 Tax distortions such as negative gearing and the fifty per cent capital gains discount is believed to be behind this ill-considered trend. Leaving property empty allows investors greater negative gearing offsets while capital gains is treated more favorably with a fifty per cent tax discount. High housing costs are making Australia noncompetitive in global markets and channeling vital capital from what was productive sectors of the Australian economy into non-productive housing. If we are fair dinkum about jobs and growth, structural changes are urgently needed around taxation policy driving these distortions. Pain will be felt in the short term, but the long term benefits will exceedingly outweigh the negatives should politicians have the vision to see past one term. Flawed housing policy has resulted in Australia having some of the highest levels of household debt in the world, relative to both GDP and household disposable incomes. Such, precarious and unsustainable levels greatly exposes Australia to external economic shocks such as the Brexit. Australian banks rely heavily on foreign wholesale debt markets to fund many residential property loans and a global liquidity crisis could cause quite a road bump. Tax distortions are also establishing the scene for one day, when house prices are unable to achieve anymore growth and the yields simply won8217t stack up. Written by admin on June 25, 2018 8211 9:39 pm Western Australia8217s highest residential vacancy rate in decades has turned the state into a hot spot heaven for squatters. Squatters are finding home in some of the tens of thousand vacant properties sitting idle in WA. Some are changing the locks and threatening landlords. Others are conducting their own renovations and painting walls. Sharon Fox-Slater, executive general manager of EBM RentCover, one of Australia8217s largest providers of landlord insurance said that she use to see a squatting related claim every few years, but they are now common place in Western Australia. 8220The downturn, high vacancy rate and number of job losses is taking its toll. she said. Written by admin on June 24, 2018 8211 9:38 pm Australia8217s banking regulator has expressed perpetual concern8221 about the dominance of Australia8217s big four banks in the lending market. Charles Littrell, Australian Prudential Regulation Authority (APRA) supervision general manager told a Centre for International Finance and Regulation showcase event on Thursday, 8220In 1990, the four major banks had 40 per cent of the banking market now theyve got 80 per cent8221 Theyre all in the same business model, theyre all hugely exposed to each other 8230 and we dont quite know what would happen if that business model gets whacked by external stress all at once.8221 The warning is timely given Britain8217s decision to exit the EU today, shaking global finance markets. Also of concern by the regulator is the big four8217s exposure to residential housing loans. 8220It is a significant issue of concern to us that close to two-thirds of balance sheets are exposed to propertymainly housing loans,8221 Australia has the highest level of household debt in the world. It is expected the regulator will impose greater capital requirements in the next wave of reforms due by the end of the year. In 2017, the International Monetary Fund (IMF) highlighted identical concerns about the concentration and interconnectedness of Australias big four banks. (8216 Too big to fail 8216). Under a stress test scenario conducted by APRA in 2017, the big four banks would have been insolvent if they were unable to access further capital, highlighting the need to bolster the banks with further capital. (8216 Have the Big 4 just flunked APRAs stress test 8216) Written by admin on June 19, 2018 8211 6:43 pm A Treasury report released under Freedom of Information has found over half of all negative gearing tax benefits aid our top twenty percent of income earners and the top ten percent of income earners gain 75 percent of the capital gains tax concessions. Despite claims by the coalition that Mums 038 Dads and average wage earners were the main beneficiary, the report states 8220Negative gearing benefits high-income families,8221 and the capital gains discount 8220overwhelmingly benefits high-income families.8221 The lowest twenty percent of income earners only obtain 5 per cent of all benefits under the generous negative gearing scheme, costing the budget billions of dollars each year. It is understood the report is written by ANU8217s associate professor, Ben Phillips for Treasury, and the government had known about the contents of the report for three months, while fiercely maintaining it8217s claim that negative gearing benefits average wage earners. The report, which the coalition tried to keep secret, found Labor8217s plan to quarantine negative gearing to new properties and reduce the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent would save the Australian taxpayer approximately 6 billion a year. Written by admin on June 8, 2018 8211 9:27 pm Moody8217s Investors Service has warned today, the recent resurgence in house price growth following last month8217s rate cut would been seen as a credit negative for Australian banks. The surge, 8220against a back drop of an already-high level of household indebtedness8221 would increase the sensitivity of Australian banks to a housing downturn. The report stated, And although we expect such an adjustment to be gradual, the likelihood of an outright downward correction in prices is rising. Written by admin on June 5, 2018 8211 8:16 pm 8220Domestically, the unwinding of housing-market tensions to date may presage dramatic and destabilising developments, rather than herald a soft landing.8221 This is the latest warning from the OECD Economic Outlook and comes after the Reserve Bank of Australia stoked the hot coals last month, slashing the official cash rate by 25 basis points and sending Sydney8217s property prices surging 3.1 per cent in the month of May. It highlights the enormous challenge the Reserve Bank faces in trying to support an ailing economy while engineering a soft landing in Australia8217s unprecedented housing bubble. No central bank has ever pulled off such a feat 8211 anywhere in the world. Some economists argue cutting the official cash rate is actually detrimental to the economy. Australian households are burdened with some of the highest levels of household debt in the world. Conventional monetary policy wisdom is that cutting interest rates should spur more spending by both households and businesses, but this is looking less likely with each rate cut as Australia joins in the race to the bottom. Most banks don8217t automatically pass on rate cuts with a lower repayment amount unless asked. With an uncertain outlook for jobs and growth, many households are opting to maintain repayments at previous rates. On the other hand, savers, such as retirees are forced to cut back spending. Poor deposit rates are forcing savers to leverage into equities and property bubbles in the pursuit of perceived higher yields. The latest GDP numbers indicate business investment is contracting sharply. Private sector capital expenditure on buildings, equipment, plant and machinery fell 5.2 per cent in the March quarter, contributing to a 15.4 per cent annual decline. While mining investment plunged a foreseeable 12 per cent in the quarter, the manufacturing sector, currently experiencing soft demand simply didn8217t have the confidence to invest in capital expenditure, also fell 10 per cent. Outside of mining and manufacturing, however, was a glimmer of hope with capital expenditure picking up 1.8 per cent but failed to contribute anything significant. The latest CPI figures show a deflationary 0.2 per cent fall in consumer prices over the quarter including a 8220shock8221 0.2 per cent decline in Food and non-alcoholic beverages. A statement on the monetary policy decision released by the reserve bank suggested the decision to lower the cash rate last month 8220follows information showing inflationary pressures are lower than expected.8221 (8216 Australia joins club deflation, cuts cash rate. 8216) Further cuts are expected in the coming months as the Reserve bank endeavors to combat falling inflation. It would be reasonable to expect, cutting interest rates in today8217s abnormally low cash rate will only reduce consumption, fuel housing and stock bubbles and increase debilitating household leverage. It8217s not hard to fathom how the Reserve Bank will lose control of the economy, if it hasn8217t already, resulting in the 8220dramatic and destabilising8221 demise of the Australian economy. Excessively high household leverage and monetary policy mistakes will not be the only contributor. Property developers and banks prepare for onset of apartment crash In order to justify bubble prices, property spruikers had repeatedly shouted their call to action, Australia has a chronic shortage of homes. But like so many bubbles that have burst before, Australia now faces a growing oversupply. Australia8217s property frenzy and the fear of missing out has seen an unprecedented surge of apartment building along the east coast. It has now developed into an alarming supply overhang resulting with prices slumping. According to the Australian Financial Review apartments in Melbourne8217s Docklands, Southbank and the CBD are reselling for up to 24 per cent less than their off the plan purchase price. A WBP Property Group Survey of 1,794 of-the-plan apartment purchases in Victoria from December 2009 to August 2018 found the average resale loss was 9.4 per cent. The decline in apartment prices as oversupply balloons has seen banks tighten lending for apartment purchases. Macquarie bank now requires a 30 per cent deposit to purchase apartments in at-risk postcodes. Lender Firstmac also requires a 30 per cent deposit, but has excluded rental income from serviceability tests due to the sheer number of empty rental apartments. Non-resident lending has been suspended for high density apartments, something Firstmac categorises as over 6 floors. Insolvency specialists, PPB advisory are warning apartment developers to be prudent toward settlement risk. 8220They need to ask themselves some simple questions about the purchaser can I locate them, where do they live, what is their capacity to settle, are they a cash buyer or will they be seeking finance, who is their financier8221 8220A complete due diligence of their purchasers will assist developers to mitigate settlement risk in the residential developments nearing completion.8221 5 billion worth of residential developments got suspended in the week ending 27th May, according to the Australian Financial Review , Another Australian Financial Review article suggests half of Sydney8217s suburbs face a housing oversupply. ( Half of Sydney suburbs face housing oversupply buyers agent ) Despite signs of cooling (pre RBA rate cut), the OECD recommends 8220close vigilance on housing-market developments is still required.8221 Written by admin on May 10, 2018 8211 5:00 am All four of Australia8217s big banks have tightened lending for foreign buyers over the past months, some blaming increased regulatory requirements. Under the Basel III banking reforms, banks will face higher capital requirements on loans reliant on foreign income. Highly elevated house prices and paltry rents in Australia means rental income is often insufficient to service the loan. Hence, banks require extra income to service the loan and obtaining this top-up income from foreign sources can pose additional risks in an increasingly challenging economic environment. Martin North from Digital Finance Analytics adds, In addition, if house prices were to slide, overseas investors might be more willing to cut and run, and we also know that some investors from China are finding it harder to get funds out of the country. A recent distressed property report from SQM Research found there are some 27,000 8220distressed8221 properties for sale in Australia. The most concentrated area for distressed properties is the Gold Coast, Queensland, where banks are being forced to sell homes after being unable to contact the borrower. The Commonwealth Bank of Australia (CBA) no longer provides loans to self employed applicants who use foreign income to service the loan. Temporary residents must now earn their income within Australia and be paid in Australian dollars. They can only obtain a loan with a maximum loan-value ratio (LVR) of 70 per cent, down from 80 per cent. Westpac, including St George Bank, Bank of Melbourne and BankSA have ceased lending to non-residents, temporary visa holders and borrowers using foreign, self-employed income to service loans. It has also reduced the LVR for loans serviced with foreign income to 70 per cent, down from 80 per cent. NAB reduced its maximum LVR from 80 per cent down to 70 per cent for foreign applicants, but continues to lend on a case by case basis. ANZ will no longer accept loans serviced with 100 per cent foreign income and now has a maximum LVR of 70 per cent applying to these loans. Of the big four, the ANZ has been the most transparent indicating as early last month that many foreign loans were missing critical information. Later in the month, it was reported ANZ had retracted the approval on approximately 90 loans after the parties were unable to provide supportive documentation for their sources of foreign income. It was understood at the time, some borrowers were being paid by obscure and often non-existent offshore companies. ANZ has an extensive network of retail and business banking contacts across Asia and had no record of these companies. The truth may have finally come out yesterday, when it was disclosed ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. The banks have blamed dodgy mortgage brokers for the fraud, reporting the cases to the regulators and police. Westpac continues to say 8220the primary driver of our decision was the changes in capital and funding requirements.8221 Written by admin on May 9, 2018 8211 5:00 am Borrowers are having to pay larger housing deposits in 2018 as lenders re-evaluate their risk appetite, according to Genworth. Genworth Mortgage Insurance Australia Limited is Australia8217s largest provider of Lenders Mortgage Insurance (LMI). LMI protects the lender when borrowers default on their home loans. According to the Chief Executive Officer, Ms Georgette Nicholas, approximately 17 per cent of new business written is to cover loans with a loan-to-valve ratio (LVR) of 90 per cent 8211 down from 29 per cent in the first quarter 2018. Due to a slowdown in new business volumes and the decline in the LVR mix, Genworth Australia8217s first quarter net profit has fallen 25 per cent to 67.3 million, compared to 89.5 million in the same quarter of 2018. In a first quarter 2018 earnings statement, Glenworth stated, 8220The overall portfolio is performing in line with expectations. Performance in NSW and Victoria remains strong, while pressure in WA and Queensland continues as those regions navigate through tough economic conditions.8221 But it is not only the banks that are re-evaluating the risks. Genworth Financial Inc8217s CEO Tom McInerney said in an interview in New York, 8220We8217ve cut back in writing in Western Australia and Queensland.8221 Genworth Financial owns 52 per cent of the Australian business after floating it in May last year. McInerney says, Genworth has become more 8220more wary8221 of Australia8217s housing market due to our ties in a macro sense to China and Commodities . Written by admin on May 7, 2018 8211 5:27 pm An unprecedented 10,200 vacant residential properties are now available for rent in Perth, according to an ABC news report published today. Perth City now has a distressing vacancy rate of 6 per cent, while the suburbs hover around an highly elevated 4 per cent, about three times the long term average. REIWA president Hayden Groves remarks, 8220It really is quite startling.8221 With every Australian aspiring to be a negatively geared multiple property landlord, and with a chronic shortage of renters, tenants are the big winners. Groves told the ABC, 8220Tenants certainly have the rental market in their favour at the moment.8221 Data from SQM affirm the challenge facing landlords as rents plunge across Perth and Western Australia. In the past twelve months, rents for houses in Perth and surrounding suburbs are down an average of 12 per cent. Units are holding up only marginally better at 11 per cent. Over three years, rents for houses have fallen 26 per cent and units 23 per cent. The data shows no signs of abating. Regional centers exposed more heavily to the mining downturn have notched up even larger falls. Northern WA including the Pilbara region has seen rents fall for houses 35.4 per cent in the past twelve months. Sale transactions down 40 percent, crash could be looming In the March 2018 quarter, Perth Real Estate agents observed a 40 per cent collapse in the number of property transactions. This has even the most bullish agents running scared, as a slowdown is normally the precursor to price falls. While Northern WA is already a couple of years into a serious property crash, Perth has been experiencing only moderate, single digit falls for a number of years. But this is expected to soon break out to double digit falls, officially designating a crash. Written by admin on January 28, 2017 8211 7:37 pm China8217s most recent capital controls, introduced on the 1st of January, are having an immediate effect, with fewer Chinese buyers able to purchase property abroad. From London to Melbourne, Vancouver to Sydney, Chinese citizens are struggling to close property transactions in some of the world8217s largest property bubbles. International experts believe the drop in demand is expected to be worst felt in Australia, the biggest beneficiary of the capital outflow. According to Christopher Todd at consultancy firm Basis Point, Australia approved A24 billion of real estate investments from China in the financial year ended June 2018, the latest figures available, making Australia by far the largest destination for Chinese buyers. China8217s currency has plunged to eight year lows on the back of a record braking capital flight. Its foreign exchange reserves has been slashed to 3.052 trillion, the lowest in almost 6 years. To help stem the tide, China further tightened controls on foreign exchange, a day prior to quotas resetting on the 1st of January. In a statement from China8217s State Administration of Foreign Exchange (SAFE), it said it wanted to stamp out money laundering and illegal overseas property purchases. While the regulator has left the quota of 50,000 yuan (A9,600) foreign currency, per person, per year unchanged, it has significantly increased disclosure requirements. Chinese citizens must now pledge the money wont be used for overseas purchases of property, securities or life insurance. They must also give detailed accounts of what the money will be used for. Banks will now report any overseas transaction made by an individual exceeding 10,000 yuan (A2,000). Bloomberg reports on the despair: If its too difficult, Im out, said Mr. Zheng, 66, a retired civil servant in Shanghai who declined to give his first name to avoid attracting regulatory scrutiny. He may abandon a 2.4 million yuan (348,903) home purchase in western Melbourne, even after shelling out a 300,000 yuan deposit last August. Hes due to make another big payment next month. For Zheng, the decision on whether to walk away from his Melbourne property or risk breaking Chinas foreign-exchange rules is fast approaching. Hes scheduled to wire another 800,000 yuan to Australia in late February to cover the rest of his down payment. With the Lunar New Year starting today, an army of Chinese holiday makers are in the air heading for Melbourne and Sydney as local property agents prepare for the 8220golden week8221. The agents are already witnessing a substantial drop off in demand. Many Chinese view property with a tour group, but only half the number of buses are filled this year. Ray White Balwyn director Helen Yan told the Domain, fewer Chinese tourists would be hunting for property this year. A positive to come from all of this 8211 they will have more time to enjoy a real holiday in Australia. Happy Chinese New Year. Written by admin on January 17, 2017 8211 7:15 pm Credit rating agency Fitch has placed Australia8217s banks on a negative credit watch, citing an increase in macro-economic risks stemming from the property asset bubble. Fitch indicated a key risk for the banking system was the banks8217 exposure to the overheated property market. Of special concerned is strong increases in household debt levels relative to household disposal income 8211 at a time when Australia8217s household debt relative to household disposal income sits at a staggering 187 per cent, one of the highest levels in the world. Household debt is high and rising relative to disposable incomes, making borrowers sensitive to changes in the labour market and interest rates, Fitch analyst Andrea Jaehne stated. Pressure from multiple fronts has forced Australian banks to hike interest rates in recent months following upward trends around the globe. But with significant levels of household debt, Australian households are going to feel the brunt of the rate hikes, more so than other countries with much more prudent household debt levels. Fitch also expresses concern about growing job losses. Abnormally high housing costs has forced wages sky high in Australia, making the country a high cost economy and one struggling to compete in a global free market. This has caused the closure of complete industries and accelerated the offshoring of an increasing number of jobs, the very jobs required to service the high levels of household indebtedness. Essentially, Australia has a significant misallocation of capital towards unproductive markets such as housing, and at great expense to productive sectors of the economy. Investor loans surge 21.4 per cent Adding to macro-economic concerns is today8217s release of housing finance commitments from the Australian Bureau of Statistics. Despite efforts by regulators to curb lending growth through macro-prudential controls, the value of loans to property investors surged 21.4 per cent over the year. It8217s more mounting evidence just how ill-equipped Australian regulators are in engineering a controlled, safe landing. Written by admin on December 17, 2018 8211 7:35 pm If there is one person that knows the severity of the Australian housing bubble and the repercussions for our banking system, it is ex Commonwealth Bank CEO David Murray. Murray more recently headed up the the government8217s Financial System Inquiry . In an interview broadcast on Sky News earlier this month, Murray said the Australian economy was 8220vulnerable because there is a bubble in the housing market8221 But not just any bubble. Many of the signs are the same as the Dutch Tulips, .. there are peoples behavior, peoples defensiveness about any correction in that market 8211 all those signs are there.8221 The 1637 Dutch Tulip bubble was one of the greatest bubbles in history. 8220But when those risks are there, something needs to be done about it in a regulatory sense, and the Reserve Bank and APRA need to stay on it, he recommended. He is not alone. More needs to be done In a rare move, IMF deputy managing director Tao Zhang visited Australia earlier this month to speak with regulators on the risk posed to Australia8217s economy. Mr Zhang told the Australian Financial Review, 8220both sides agreed that further measures were needed to strengthen resilience to housing market shocks8221. 8220We8217re talking about prudential policies needing to be intensified, with targeted macro-prudential measures and banks being encouraged to robustly increase their capital position into unquestionably strong territory,8221 he added. No recommendations from Coalition inquiry on housing affordability But, in an embarrassment to the government, a two year inquiry into housing affordability by the Coalition has failed to make even a single recommendation. The report, released on Friday has been, and quite rightly, branded a waste of time and money by commentators. But reading between the lines, it would now appear the Government considers the housing bubble so big and top heavy, they are unable to make any changes, without triggering a devastating correction and creating considerable political carnage to their parties brand. Best to leave that to the regulators. After all, APRA never saw the collapse of HIH Insurance coming 8211 the largest corporate failure in Australia8217s history. Written by admin on November 27, 2018 8211 8:56 pm Australia8217s property investors and debt slaves were in shock on Friday, when Westpac joined the ranks of smaller banks, significantly hiking mortgage rates out of cycle, on its fixed term loans. Westpac8217s five year fixed investment loan will jump 60 basis points or 2.4 times the standard Reserve Bank increase to 4.79 per cent come Monday. Two and three year investment loans will rise 30 basis points, while two and three year owner occupier mortgages will increase 24 basis points. It follows earlier rises by Westpac8217s RAMS and a 60 basis point rise from the Bank of Sydney. Over the past fortnight, another ten smaller banks had increased rates. Investors were too naive and complacent to see it coming, but they should have. Banks are facing pressure on a number of fronts. IRB Risk Weights As we have reported over the years, Australia8217s big banks or IRB (internal ratings-based) banks 8211 Westpac, Commonwealth, ANZ, NAB and Macquarie, have been abusing their size and status. As silly as it sounds, regulators thought these banks knew what they were doing, so they were given the power to risk rate their own mortgage books. As you can guess, in a bid to enhance profitability at the detriment of financial stability, the IRB banks rated the risks on their mortgage portfolios so dangerously low so as to not have to hold as much expensive loss absorbing capital. After all, the taxpayer would be at hand if they needed to be bailed out. A stress test conducted by the Australian banking regulator in 2017 found that the five IRB banks were insolvent, if they were unable to access further capital, after a moderate housing and commodities crash. Something had to be done. Effective 1st July 2018, APRA has raised the average risk weights for the IRB banks to a minimum of 25 per cent. This will require the IRB banks to hold extra loss absorbing capital to assist with solvency in a banking crisis. The banks have two options, reduce the level of profitability, or hit up mortgage holders. The later is preferable, as at some stage the banks may have to 8211 go cap in hand 8211 to shareholders to shore up balance sheets when default rates materially rise. 8220Regulated banks8221 i. e. all our other banks, have a minimum risk rate of 35 per cent, so the big banks are still unfairly advantaged. Net Stable Funding Ratio (NSFR) As part of the International Basel III accord designed to make banks more resilient, banks will have to start relying more on domestic deposits for funding, rather than the risky overseas wholesale markets. A global shock (brexit, Italy, Europe, China etc) could cause liquidity problems for rolling over short term debt. As Australia8217s household debt rapidly grew, Australian banks relied more heavily on short term wholesale debt markets to get the much needed cheap funding to satisfy Australia8217s craving for perpetual debt. Australia set to lose AAA credit rating As we reported in July, Australia is on a credit rating outlook of negative with ratings agency Standard and Poor. S038P, at the time, said There is a one-in-three chance that we could lower the rating within the next two years if we believe that parliament is unlikely to legislate savings or revenue measures sufficient for the general government sector budget deficit to narrow materially and to be in a balanced position by the early 2020s.8221 Since the warning, Prime Minister Malcolm Turnbull and Treasurer Scott Morrison has more or less sat on their hands when it comes to budget repair. Only this week, former RBA board member John Edwards has suggested cutting negative gearing subsides to secure our AAA credit rating, but the Prime Minister has ruled out the change to prevent any backlash from Liberal backbenches who heavily depend on the negative gearing gravy train. The problem facing the soft Prime Minister, is he can8217t find any cuts that won8217t effect someone. Today, even former coalition Prime Minister, Tony Abbott has called on Turnbull to harden up Australia8217s over extended and risky banks are seen only as safe as a government bailout, and hence cannot have a credit rating that exceeds the government. The loss of the government credit rating is expected to make any overseas wholesale funding more expensive. The Trump Effect A future with Donald Trump, leader of the free world, is the hardest to predict, but has attracted most of the blame for rising interest rates. Trump policy is largely expected to be inflationary with pro-growth, large infrastructure builds in the wings. His election win earlier this month has caused pandemonium in world debt markets, but there is some evidence to suggest bonds have been out of favor since August. Whether the bond market sell-off started in August, or November with the election of Trump, bond yields are heading in one direction, up, and is considered a good proxy for future interest rate moves. Janet Yellen, United States Federal Reserve chair, is expected to move on American interest rates in December. Should we panic Australia8217s banking regulator has repeatedly maintained banks should have a serviceability floor of 7 per cent for when interest rates inevitably go up. Provided banks didn8217t flout this requirement, there should be some scope for rising interest rates over the next 12 to 24 months. But then, who is confident the banks screened mortgage applicants with a 7 per cent floor Certainly not me. Written by admin on October 24, 2018 8211 9:15 pm Australia is facing an unprecedented apartment oversupply as an estimated 230,000 new apartments flood the Melbourne, Sydney and Brisbane markets over the next 24 months. The surge in new apartment building was in an attempt to satisfy the insatiable demand from the foreign Chinese property investor. Under an Australian law designed to increase housing stock, foreign investors can only purchase new dwellings. But as we reported in May (8220 Banks tighten screws on foreign buyers 8220 ) the banks were uncovering traces of what would turn out to be systemic fraud. The ANZ bank asked its Asian subsidiaries to verify and cross check the obscure offshore companies being cited as sources of foreign income to service these property loans. Most offshore companies didn8217t exist. By the end of April, the ANZ was forced to retract the approval on 90 loans to foreign investors. Not long after, the truth came out with the disclosure that ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. All the banks immediately began to toughen eligibility and serviceability requirements. Some even chose to freeze the writing of all new loans to foreigners, citing the risk was just too great. Many foreigners had put down deposits on their apartments but were no longer eligible for the loans from Australia8217s big banks, loans essential to complete settlement. To help mitigate disaster, Chinese real estate portal, aofun. au has set up a Nominee Sale Platform in a bid to shift some of the thousands of apartments where buyers are unable to complete settlement. Foreign property investors locked out of apartment re-sales But in an ironic twist, the foreign property investor has been locked out of the re-sale market and unable to snag a bargain. According to a spokesperson from the Australian Taxation Office, Under subsections 15(4) and (5) of the Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975, a dwelling is considered to be sold when an agreement becomes binding,8221 8220If the property is onsold after the date upon which the contract becomes binding, and prior to settlement, then this is considered to be an established dwelling.8221 As foreign investors cannot purchase what is now deemed an established dwelling, they are unable to help soak up some of the burdening oversupply. Agents target the first home buyer Not to be defeated, apartment sales agents are now targeting the first home buyer. Aofun even claims 8220Australian FIRST HOME BUYERS can pick up a bargain with the deposit already paid for8221 But can they soak up 230,000 apartments in 24 months Earlier this month, the Australia Bureau of Statistics (ABS) revised down first home buyer participation in the market skewed towards the speculative investor. Original figures suggested a low of just 14.1 per cent of buyers in July 2018 were first home buyers, but actual figures are much worst. After revision, the ABS now believe just 13.2 per cent of participants in the market in July were first home buyers. Numbers had been steadily falling for four years. High housing costs have been zapping disposable incomes, shutting down business and leading to higher unemployment and the casualisation of the workforce. Coupled with run away house prices, first home buyers, the one who have jobs, are struggling to get into the housing market 8211 regardless of if their staple diet includes smashed avocado with crumbled feta on five-grain toasted bread. With trouble brewing in the apartment market, the banks are further cracking down on lending. On Saturday, the National Australia Bank (NAB) expanded its confidential lending blacklist to cover over 600 towns and suburbs. Buyers now need a minimum 30 per cent deposit to purchase property in these suburbs exposed to the mining downturn or apartment oversupply. Today, Bendigo and Adelaide bank cracked down on high risk locations increasing the minimum deposit to 40 per cent. If first home buyers were struggling to save a twenty per cent deposit, they will face even more difficulty to cough up a thirty to forty per cent deposit for a high risk apartment. But it8217s also a mistake to assume all Generation Y and X endeavor to enter Australia8217s housing bubble and become lifetime debt slaves. So the question stands, just who will purchase all the apartment defaults Written by admin on October 20, 2018 8211 6:44 pm Australia8217s unprecedented housing bubble has forced a significant number of mortgage applicants to falsify loan applications, simply to get a foothold in the ever challenging market. A recent UBS survey found mortgage fraud in Australia was rife, with 28 per cent of applicants admitting to falsifying loan documents. Many had either overstated household income, overstated asset values or understated debt or living expenses. Borrowers barely able to break into the market were the group most likely to stretch the truth, with UBS reporting, 8220there was a correlation between borrowers who misrepresented their application and: those whose expenditure was broadly equal to their income stated they are under financial stress or have missed a debt payment.8221 AMP8217s 2018 Financial Wellness Report. released today, found 24 per cent of workers in Australia are now classified as 8220financially stressed.8221 UBS indicated its survey was likely to understate the number of falsified mortgages and suggested mortgage fraud was 8220systemic8221 in Australia, and especially prevalent among brokers. Wayne Byres, Chairman of the Australian Banking Regulator, APRA, has told the Senate Economics Legislation Committee, the watchdog has instructed Australia8217s largest banks to have their external auditors conduct a review on their fraud control procedures. Byres told the committee, We have told the larger institutions that well be asking them to have their external auditors do a review of what are essentially fraud control mechanisms to ensure that there are mechanisms in place andare working, With such systemic fraud, there are fears a return to more prudent lending could send Australia8217s overextended housing market into a downwards spiral. Earlier this month, Roy Morgan Research found 311,000 mortgage holders in Australia had little or no equity in their home. A cooling of the market would plunge hundreds of thousands of mortgage holders into negative equity. Written by admin on October 19, 2018 8211 6:06 pm It8217s not just those struggling to break into the property market that need to cut back on smashed avocado with crumbled feta on five-grain toasted bread . Interest rates might be at record lows, but delinquency rates have hit record highs in Western Australia, Tasmania and the Northern Territory. In South Australia, delinquency rates are just 0.1 per cent shy of the record. The housing bust in Western Australia and wage deflation has contributed to mortgage arrears hitting 2.33 per cent, surging 0.69 per cent in the past year. Nationally, delinquencies have risen in every state and territory. The number of delinquent mortgages in Australia is at three year highs and is likely to rise further, according to Moodys Investors Service. Mortgage holders more than 30 days late on their mortgage currently stands at 1.5 per cent, and is nudging towards the 1.59 per cent record recorded in April 2017. Australians have the highest level of household debt in the world. Written by admin on September 15, 2018 8211 7:59 pm Prime Minister Malcolm Turnbull has called on Australians to be prudent towards excess household debt, saying interest rates will not always remain low. Its not for me to give lectures on household finance but I think most Australians are very alert to the fact that while interest rates are low they havent always been low and that youve got to be prudent in terms of your borrowing, he told the West Australian Newspaper. Its up to the Reserve Bank to maintain financial stability, and they have a number of levers, interest rates being the most obvious one, to address excessive borrowing if thats the right term. In the March quarter, household debt as a percentage of household income continued to climb to 187 per cent on the back of emergency low interest rates. Australians carry the highest level of household debt of anyone in the world. This burdening and record high household debt level has caused Moodys Investors Service issue a recent warning that Australian banks will be in uncharted territory when the nations households have to contend with an economic downturn. The resilience of household balance sheets and, consequently, bank portfolios, to a serious economic downturn has not been tested at these levels of private sector indebtedness, Ilya Serov, senior vice-president at Moodys Financial Institutions said. Written by admin on August 13, 2018 8211 8:21 pm Foreign investors in Australian real-estate will need to conduct their own sound due diligence after it has been revealed one of the countries leading house price indices has been overstating growth. But it is not the only problem they face. Australia8217s central bank has been forced to drop using a home price index from CoreLogic after the bank said it is 8220overstating8221 house price growth. In a country obsessed with real estate, everyone used CoreLogic statistics as it always portrayed strong, perpetual growth regardless of actual market performance. The last monthly update, published on the 1st August found Adelaide dwellings surged a stunning 1.4 percent in the month of July. Sydney was up a hot 1.3 per cent and Melbourne 1.1 per cent. Corelogic boasted, 8220Capital city dwelling values reach a record high in July8221 As of the 31st of July according to Corelogic, Sydney8217s median dwelling price was 775,000 down from 780,000 the month earlier (yes down), Melbourne was 585,000 down from 587,500 a month earlier (yes down) and Adelaide was 417,500 down from 420,000 (no, no mistake 8211 down). This on its own is not a concern. The Corelogic Home Value index is a Hedonic index meaning the data is 8220massaged8221 to better track attributes of the property 8211 i. e. the number of bedrooms and bathrooms. But it had become a regular occurrence this year. Month after month, median down, index up. Sydney started the year with a median 800,000 dwelling price and closed last month at 775,000 according to Corelogic. Despite the fall, Sydney has recorded impressive monthly growth, 0.5 per cent (Jan), 0.5 per cent (Feb), 1.0 per cent (Mar), 2.4 per cent (Apr), 3.1 per cent (May), 1.2 per cent (Jun), 1.3 per cent (Jul). It is understood Corelogic made a 8220methodological change8221 in April and forgot to advise customers of the changes, including the Reserve Bank of Australia. If you have been in Sydney, Melbourne or Brisbane of late, no doubt you would have witnessed the sight of endless cranes. Australia is in the grips of an unprecedented apartment building boom. In the March quarter, according to the ABS, the private sector was building 150,706 8220other8221 residential dwellings, typically units and apartments. This is triple the roughly 50,000 only 6 years ago. Most of these dwellings are off-the-plan and are being built for foreigners. Investors put down, typically, a 10 per cent deposit and is required to pay the remainder when the apartment is complete. This could involve obtaining a loan with a bank when the time comes. 8220All the deals have been frozen8221 As we reported in May ( Banks tighten screws on foreign buyers ), Australia8217s Big 4 had started retracting and clamping down on loans to foreign investors after detecting widespread fraud. According to overseas mortgage brokers, many are now struggling to complete their purchases. Mark Yin, an agent with Shanghai-based Home Tree Group told the AFR, 8220All the deals have been frozen,8221 According to the report, nearly 100 per cent of his clients were unable to get finance from Australian banks. Most were buying apartments in the Melbourne CBD. 8220I have now stopped dealing in Australian property,8221 he said. Lanny Xu, CEO of Iron Fish China said about 20 per cent of her clients were trying to on sell apartments after failing to obtain loans. For local buyers, the oversupply of apartments have seen prices fall. Banks are valuing the apartment at settlement and many are coming up short. In Melbourne8217s Docklands, CBD and Southbank, apartments are selling at up to 24 per cent discounts to the off-the-plan price. According to a recent article in the AFR, off the plan apartment sales in Brisbane8217s inner city is down 44 per cent in the last quarter. ( Brisbane apartment sales collapse, settlements now key focus for developers ) Written by admin on July 7, 2018 8211 8:57 pm Years of spending beyond our means has caught up with Australia today, with ratings agency Standard and Poor8217s lowering Australia8217s credit rating outlook to negative. While Australia retains its prized AAA credit rating for now, it is a strong warning Australia could lose its coveted credit rating if our budget position fails to improve. In a statement, Standards and Poor8217s said, 8220There is a one-in-three chance that we could lower the rating within the next two years if we believe that parliament is unlikely to legislate savings or revenue measures sufficient for the general government sector budget deficit to narrow materially and to be in a balanced position by the early 2020s.8221 One such improvement could be the grandfathering of negative gearing and the reduction of the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent, forecast to save tax-payers over 6 billion a year. Standard and Poor8217s later today placed NSW, Victoria and the ACT on a negative outlook indicating 8220no state entity can receive a higher rating than the Commonwealth of Australia.8221 Subsequently, for similar reasons our big four banks 8211 ANZ, CBA, WBC and NAB were placed on a negative outlook. S038P remarked, 8220The negative outlooks on these banks reflect our view that the ratings benefit from government support and that we would expect to downgrade these entities if we lower the long-term local currency sovereign credit rating on Australia8221 S038P described government debt as low, but indicated its biggest concern is Australia8217s 8220high external and household indebtedness8221. 8220A portion of Australia8217s external debt has also funded a surge in unproductive household borrowing for housing during the 1990s and 2000s.8221 Australia has the highest level of household debt as a percentage of GDP in the world. Approximately 30 per cent of bank funding comes from external wholesale markets, exposing Australia to external shocks. Ireland was in a similar situation pre GFC with low government debt and significantly high household debt. When the Irish people could no longer service their mounting debts, the banking system buckled, the government was forced to bail out them out, effectively shifting the household debt onto the balance sheet of the government. Written by admin on July 3, 2018 8211 9:00 pm Australia8217s trek to the polls on Saturday has resulted in a nail biting, too close to call result. At the conclusion of counting at 2am Sunday morning, the ALP had 67 seats, LNP 8211 65 and the minor parties have picked up five. 13 seats remain in doubt with counting to resume on Tuesday. The results suggest Australia could be heading for a hung parliament and three years of political deadlock for economic reform and attempts to rein in spending. Such a deadlock could spell the end of Australia8217s coveted AAA credit rating with speculation Australia could be put on credit watch negative within weeks. The consequent loss of the triple AAA credit rating will not only make government debt more expensive, but it will result in a spate of downgrades for Australian banks and companies and potentially result in the rise of mortgage rates due to banks over reliance of wholesale funding. The downgrade will also be a blow to confidence. Australia8217s total debt surges to 254 per cent of GDP The loss of our AAA credit rating was going to eventually happen, regardless of the outcome of the election. There has been speculation looming about the loss for months. An Australian Bureau of Statistics (ABS) release last Thursday tallied another record high for Australian debt levels. Total debt racked up by households, the public sector and business (but excluding finance companies) totaled 254 per cent of GDP for the first quarter to March. Households8217 insatiable appetite for a slice of the Australian housing bubble, and at any cost, made the largest contribution to total debt levels at 125 per cent of GDP. Australian households remain the most indebted in the world as a percentage of GDP. A significant risk is our big banks8217 reliance on overseas wholesale funding to support the residential mortgage market. As the world increasingly questions the Australian miracle and recalculates risk, the spreads of this wholesale funding will increase. According to the Courier Mail, analyst, John Steiner from United States based Hedgeye Risk Management has recommended investors short Australia8217s big four banks. He believes the housing oversupply and falling demand has signaled Australia8217s housing market is in a bubble and is about to blow. Business debt now sits at 84 per cent of GDP, while Government debt ticks up to 47 per cent of GDP. Earlier this year when total debt was only 243 per cent of GDP, Morgan Stanley calculated for every dollar of extra GDP growth, Australia accumulated an extra 9 worth of debt. At the time, Daniel Blake, a Sydney based economist for Morgan Stanley said Australia needs to urgently find other sources of growth that are less debt-intensive rather than the hugely leveraged property market. 8220We8217re not getting that much growth for the money we8217re borrowing,8221 Written by admin on June 28, 2018 8211 8:06 pm Negative gearing was intended to create more affordable housing, but as house prices surge, causing rental yields to tumble, more evidence is mounting to the contrary. Research by UNSW8217s City Futures Research Centre has found a higher concentration of vacant homes in the inner cities. When it investigated further, it found a strong correlation between empty homes and poor rental yields. Inner city dwellings typically attract higher prices but return lower yields due to a ceiling on incomes. They have, in the past, exhibited better capital growth prospects. Apartments with a rental yield of approximately two percent were 2.5 times more likely to be intentionally left empty compared with apartments yielding 6 per cent. Since 1997, price-to-income and price-to-rent ratios have close to doubled. As home prices continued to outpace rental growth, rental yields fell to the point where for many investors it is no longer worth offering the home for rent. There is less hassle with tenants, limited maintenance requests and no wear and tear on the property. Rather, the focus is now firmly on capital growth and as a result, some 90,000 properties sit idle in Sydney, a trend that is set to continue. In Melbourne, 83,000 properties, representing 4.8 per cent of the market is considered empty based on water meter readings. UNSW8217s Professor Bill Randolph and Dr Laurence Troy state, 8220Leaving housing empty is both profitable and subsidised by government,8221 8220This is taxation lunacy and a national scandal.8221 Tax distortions such as negative gearing and the fifty per cent capital gains discount is believed to be behind this ill-considered trend. Leaving property empty allows investors greater negative gearing offsets while capital gains is treated more favorably with a fifty per cent tax discount. High housing costs are making Australia noncompetitive in global markets and channeling vital capital from what was productive sectors of the Australian economy into non-productive housing. If we are fair dinkum about jobs and growth, structural changes are urgently needed around taxation policy driving these distortions. Pain will be felt in the short term, but the long term benefits will exceedingly outweigh the negatives should politicians have the vision to see past one term. Flawed housing policy has resulted in Australia having some of the highest levels of household debt in the world, relative to both GDP and household disposable incomes. Such, precarious and unsustainable levels greatly exposes Australia to external economic shocks such as the Brexit. Australian banks rely heavily on foreign wholesale debt markets to fund many residential property loans and a global liquidity crisis could cause quite a road bump. Tax distortions are also establishing the scene for one day, when house prices are unable to achieve anymore growth and the yields simply won8217t stack up. Written by admin on June 25, 2018 8211 9:39 pm Western Australia8217s highest residential vacancy rate in decades has turned the state into a hot spot heaven for squatters. Squatters are finding home in some of the tens of thousand vacant properties sitting idle in WA. Some are changing the locks and threatening landlords. Others are conducting their own renovations and painting walls. Sharon Fox-Slater, executive general manager of EBM RentCover, one of Australia8217s largest providers of landlord insurance said that she use to see a squatting related claim every few years, but they are now common place in Western Australia. 8220The downturn, high vacancy rate and number of job losses is taking its toll. she said. Written by admin on June 24, 2018 8211 9:38 pm Australia8217s banking regulator has expressed perpetual concern8221 about the dominance of Australia8217s big four banks in the lending market. Charles Littrell, Australian Prudential Regulation Authority (APRA) supervision general manager told a Centre for International Finance and Regulation showcase event on Thursday, 8220In 1990, the four major banks had 40 per cent of the banking market now theyve got 80 per cent8221 Theyre all in the same business model, theyre all hugely exposed to each other 8230 and we dont quite know what would happen if that business model gets whacked by external stress all at once.8221 The warning is timely given Britain8217s decision to exit the EU today, shaking global finance markets. Also of concern by the regulator is the big four8217s exposure to residential housing loans. 8220It is a significant issue of concern to us that close to two-thirds of balance sheets are exposed to propertymainly housing loans,8221 Australia has the highest level of household debt in the world. It is expected the regulator will impose greater capital requirements in the next wave of reforms due by the end of the year. In 2017, the International Monetary Fund (IMF) highlighted identical concerns about the concentration and interconnectedness of Australias big four banks. (8216 Too big to fail 8216). Under a stress test scenario conducted by APRA in 2017, the big four banks would have been insolvent if they were unable to access further capital, highlighting the need to bolster the banks with further capital. (8216 Have the Big 4 just flunked APRAs stress test 8216) Written by admin on June 19, 2018 8211 6:43 pm A Treasury report released under Freedom of Information has found over half of all negative gearing tax benefits aid our top twenty percent of income earners and the top ten percent of income earners gain 75 percent of the capital gains tax concessions. Despite claims by the coalition that Mums 038 Dads and average wage earners were the main beneficiary, the report states 8220Negative gearing benefits high-income families,8221 and the capital gains discount 8220overwhelmingly benefits high-income families.8221 The lowest twenty percent of income earners only obtain 5 per cent of all benefits under the generous negative gearing scheme, costing the budget billions of dollars each year. It is understood the report is written by ANU8217s associate professor, Ben Phillips for Treasury, and the government had known about the contents of the report for three months, while fiercely maintaining it8217s claim that negative gearing benefits average wage earners. The report, which the coalition tried to keep secret, found Labor8217s plan to quarantine negative gearing to new properties and reduce the capital gains discount from 50 per cent to 25 per cent would save the Australian taxpayer approximately 6 billion a year. Written by admin on June 8, 2018 8211 9:27 pm Moody8217s Investors Service has warned today, the recent resurgence in house price growth following last month8217s rate cut would been seen as a credit negative for Australian banks. The surge, 8220against a back drop of an already-high level of household indebtedness8221 would increase the sensitivity of Australian banks to a housing downturn. The report stated, And although we expect such an adjustment to be gradual, the likelihood of an outright downward correction in prices is rising. Written by admin on June 5, 2018 8211 8:16 pm 8220Domestically, the unwinding of housing-market tensions to date may presage dramatic and destabilising developments, rather than herald a soft landing.8221 This is the latest warning from the OECD Economic Outlook and comes after the Reserve Bank of Australia stoked the hot coals last month, slashing the official cash rate by 25 basis points and sending Sydney8217s property prices surging 3.1 per cent in the month of May. It highlights the enormous challenge the Reserve Bank faces in trying to support an ailing economy while engineering a soft landing in Australia8217s unprecedented housing bubble. No central bank has ever pulled off such a feat 8211 anywhere in the world. Some economists argue cutting the official cash rate is actually detrimental to the economy. Australian households are burdened with some of the highest levels of household debt in the world. Conventional monetary policy wisdom is that cutting interest rates should spur more spending by both households and businesses, but this is looking less likely with each rate cut as Australia joins in the race to the bottom. Most banks don8217t automatically pass on rate cuts with a lower repayment amount unless asked. With an uncertain outlook for jobs and growth, many households are opting to maintain repayments at previous rates. On the other hand, savers, such as retirees are forced to cut back spending. Poor deposit rates are forcing savers to leverage into equities and property bubbles in the pursuit of perceived higher yields. The latest GDP numbers indicate business investment is contracting sharply. Private sector capital expenditure on buildings, equipment, plant and machinery fell 5.2 per cent in the March quarter, contributing to a 15.4 per cent annual decline. While mining investment plunged a foreseeable 12 per cent in the quarter, the manufacturing sector, currently experiencing soft demand simply didn8217t have the confidence to invest in capital expenditure, also fell 10 per cent. Outside of mining and manufacturing, however, was a glimmer of hope with capital expenditure picking up 1.8 per cent but failed to contribute anything significant. The latest CPI figures show a deflationary 0.2 per cent fall in consumer prices over the quarter including a 8220shock8221 0.2 per cent decline in Food and non-alcoholic beverages. A statement on the monetary policy decision released by the reserve bank suggested the decision to lower the cash rate last month 8220follows information showing inflationary pressures are lower than expected.8221 (8216 Australia joins club deflation, cuts cash rate. 8216) Further cuts are expected in the coming months as the Reserve bank endeavors to combat falling inflation. It would be reasonable to expect, cutting interest rates in today8217s abnormally low cash rate will only reduce consumption, fuel housing and stock bubbles and increase debilitating household leverage. It8217s not hard to fathom how the Reserve Bank will lose control of the economy, if it hasn8217t already, resulting in the 8220dramatic and destabilising8221 demise of the Australian economy. Excessively high household leverage and monetary policy mistakes will not be the only contributor. Property developers and banks prepare for onset of apartment crash In order to justify bubble prices, property spruikers had repeatedly shouted their call to action, Australia has a chronic shortage of homes. But like so many bubbles that have burst before, Australia now faces a growing oversupply. Australia8217s property frenzy and the fear of missing out has seen an unprecedented surge of apartment building along the east coast. It has now developed into an alarming supply overhang resulting with prices slumping. According to the Australian Financial Review apartments in Melbourne8217s Docklands, Southbank and the CBD are reselling for up to 24 per cent less than their off the plan purchase price. A WBP Property Group Survey of 1,794 of-the-plan apartment purchases in Victoria from December 2009 to August 2018 found the average resale loss was 9.4 per cent. The decline in apartment prices as oversupply balloons has seen banks tighten lending for apartment purchases. Macquarie bank now requires a 30 per cent deposit to purchase apartments in at-risk postcodes. Lender Firstmac also requires a 30 per cent deposit, but has excluded rental income from serviceability tests due to the sheer number of empty rental apartments. Non-resident lending has been suspended for high density apartments, something Firstmac categorises as over 6 floors. Insolvency specialists, PPB advisory are warning apartment developers to be prudent toward settlement risk. 8220They need to ask themselves some simple questions about the purchaser can I locate them, where do they live, what is their capacity to settle, are they a cash buyer or will they be seeking finance, who is their financier8221 8220A complete due diligence of their purchasers will assist developers to mitigate settlement risk in the residential developments nearing completion.8221 5 billion worth of residential developments got suspended in the week ending 27th May, according to the Australian Financial Review , Another Australian Financial Review article suggests half of Sydney8217s suburbs face a housing oversupply. ( Half of Sydney suburbs face housing oversupply buyers agent ) Despite signs of cooling (pre RBA rate cut), the OECD recommends 8220close vigilance on housing-market developments is still required.8221 Written by admin on May 10, 2018 8211 5:00 am All four of Australia8217s big banks have tightened lending for foreign buyers over the past months, some blaming increased regulatory requirements. Under the Basel III banking reforms, banks will face higher capital requirements on loans reliant on foreign income. Highly elevated house prices and paltry rents in Australia means rental income is often insufficient to service the loan. Hence, banks require extra income to service the loan and obtaining this top-up income from foreign sources can pose additional risks in an increasingly challenging economic environment. Martin North from Digital Finance Analytics adds, In addition, if house prices were to slide, overseas investors might be more willing to cut and run, and we also know that some investors from China are finding it harder to get funds out of the country. A recent distressed property report from SQM Research found there are some 27,000 8220distressed8221 properties for sale in Australia. The most concentrated area for distressed properties is the Gold Coast, Queensland, where banks are being forced to sell homes after being unable to contact the borrower. The Commonwealth Bank of Australia (CBA) no longer provides loans to self employed applicants who use foreign income to service the loan. Temporary residents must now earn their income within Australia and be paid in Australian dollars. They can only obtain a loan with a maximum loan-value ratio (LVR) of 70 per cent, down from 80 per cent. Westpac, including St George Bank, Bank of Melbourne and BankSA have ceased lending to non-residents, temporary visa holders and borrowers using foreign, self-employed income to service loans. It has also reduced the LVR for loans serviced with foreign income to 70 per cent, down from 80 per cent. NAB reduced its maximum LVR from 80 per cent down to 70 per cent for foreign applicants, but continues to lend on a case by case basis. ANZ will no longer accept loans serviced with 100 per cent foreign income and now has a maximum LVR of 70 per cent applying to these loans. Of the big four, the ANZ has been the most transparent indicating as early last month that many foreign loans were missing critical information. Later in the month, it was reported ANZ had retracted the approval on approximately 90 loans after the parties were unable to provide supportive documentation for their sources of foreign income. It was understood at the time, some borrowers were being paid by obscure and often non-existent offshore companies. ANZ has an extensive network of retail and business banking contacts across Asia and had no record of these companies. The truth may have finally come out yesterday, when it was disclosed ANZ and Westpac banks have approved hundreds of loans supported by fraudulent foreign income documentation. The banks have blamed dodgy mortgage brokers for the fraud, reporting the cases to the regulators and police. Westpac continues to say 8220the primary driver of our decision was the changes in capital and funding requirements.8221 Written by admin on May 9, 2018 8211 5:00 am Borrowers are having to pay larger housing deposits in 2018 as lenders re-evaluate their risk appetite, according to Genworth. Genworth Mortgage Insurance Australia Limited is Australia8217s largest provider of Lenders Mortgage Insurance (LMI). LMI protects the lender when borrowers default on their home loans. According to the Chief Executive Officer, Ms Georgette Nicholas, approximately 17 per cent of new business written is to cover loans with a loan-to-valve ratio (LVR) of 90 per cent 8211 down from 29 per cent in the first quarter 2018. Due to a slowdown in new business volumes and the decline in the LVR mix, Genworth Australia8217s first quarter net profit has fallen 25 per cent to 67.3 million, compared to 89.5 million in the same quarter of 2018. In a first quarter 2018 earnings statement, Glenworth stated, 8220The overall portfolio is performing in line with expectations. Performance in NSW and Victoria remains strong, while pressure in WA and Queensland continues as those regions navigate through tough economic conditions.8221 But it is not only the banks that are re-evaluating the risks. Genworth Financial Inc8217s CEO Tom McInerney said in an interview in New York, 8220We8217ve cut back in writing in Western Australia and Queensland.8221 Genworth Financial owns 52 per cent of the Australian business after floating it in May last year. McInerney says, Genworth has become more 8220more wary8221 of Australia8217s housing market due to our ties in a macro sense to China and Commodities . Written by admin on May 7, 2018 8211 5:27 pm An unprecedented 10,200 vacant residential properties are now available for rent in Perth, according to an ABC news report published today. Perth City now has a distressing vacancy rate of 6 per cent, while the suburbs hover around an highly elevated 4 per cent, about three times the long term average. REIWA president Hayden Groves remarks, 8220It really is quite startling.8221 With every Australian aspiring to be a negatively geared multiple property landlord, and with a chronic shortage of renters, tenants are the big winners. Groves told the ABC, 8220Tenants certainly have the rental market in their favour at the moment.8221 Data from SQM affirm the challenge facing landlords as rents plunge across Perth and Western Australia. In the past twelve months, rents for houses in Perth and surrounding suburbs are down an average of 12 per cent. Units are holding up only marginally better at 11 per cent. Over three years, rents for houses have fallen 26 per cent and units 23 per cent. The data shows no signs of abating. Regional centers exposed more heavily to the mining downturn have notched up even larger falls. Northern WA including the Pilbara region has seen rents fall for houses 35.4 per cent in the past twelve months. Sale transactions down 40 percent, crash could be looming In the March 2018 quarter, Perth Real Estate agents observed a 40 per cent collapse in the number of property transactions. This has even the most bullish agents running scared, as a slowdown is normally the precursor to price falls. While Northern WA is already a couple of years into a serious property crash, Perth has been experiencing only moderate, single digit falls for a number of years. But this is expected to soon break out to double digit falls, officially designating a crash. Indian Techies Can039t Be Trained On New Tech Not True, Says Mohandas Pai Nifty May Hit Fresh All-Time High In Next Week, Says Ruchit Jain Expect 20 Upside In Karur Vysya Bank: Sanjiv Bhasin V-Mart Retail Sees 8-10 Same Store Sales Ahead Datamatics Global Services On Philippines Arm How The Union Budget Is Prepared Union Budget: Few Terms You Should Know 17-Year-Old Indian-Origin Entrepreneur Features In Forbes List They Made It To Forbes Ranking Of Highest Grossing Actors 2018 Indian Banker Makes It To Fortune List Of Top 50 Business Persons
Hosting w chmurze dla stron internetowych, aplikacji i innych obiektów Prowadzimy: Hosting serwerów internetowych Serwery wirtualne Linux (SSD VPS) Serwery wirtualne Windows (SSD VPS) Serwery dedykowane (bare metal) Skorzystaj z naszej witryny internetowej, aby wybrać odpowiednią usługę dla siebie i dostosować serwery zasoby zgodnie z wymaganiami twoich projektów. Dostęp i konfiguracja. Nowe konta i instancje VPS są wdrażane na żądanie w naszych centrach danych, zwykle w ciągu 5 minut. Aby się zalogować, po prostu zlokalizuj dane swojego serwera w panelu klienta bezpiecznego. Ciesz się łatwym zarządzaniem. Panel sterowania SolVPS wyposażony jest w narzędzia umożliwiające bezbłędne wdrażanie hostingu i serwera. Modernizacja lub obniżenie serwerów Zamawianie nowych usług i dodatków Zarządzanie i monitorowanie instancji VPS Konfigurowanie domen, DNS i RDNS Ustawienia rozliczeń i kont Hosting VPS VPS (Virtual Private Server) umożliwia handlowcom Forex korzystanie z wirtualnego środowiska n...
Comments
Post a Comment